Un Pavé dans la marre…

Portes du Tarn - Avis du CNPN Compensation Réduction :

Suite à l’avis du CNPN et l’analyse de la DREAL, il me paraissait impensable de rester sans réagir.

Il me semble qu’il faut voir cet avis et cette analyse comme une formidable opportunité de revoir avec lucidité le devenir de cette zone.

À l’origine de la première réduction du périmètre de la ZIR (passage de 250 à 198 hectares), à l’origine également du seul projet alternatif de territoire à ce jour élaboré (l’Aïgopole), maire de la commune qui a permis l’entrée du Conseil Départemental de la Haute-Garonne dans les instances décisionnaires de la zone (permettant normalement ainsi d’éviter la « guerre » avec les zones 31 (car cette zone devient également une zone 31) et de diminuer les risques financiers : le carnet d’adresse du CD31 étant non négligeable), j’œuvre inlassablement afin que la région Occitanie devienne un partenaire actif de cette ZIR (présence dans le SMIX avec participation financière au même titre que les 2 départements et des 2 communautés de communes).

Maire de Buzet et bien qu’ayant été écarté des instances décisionnaires de la zone des Portes du Tarn, je continue et continuerai d’être force de proposition pour notre territoire et cette ZIR des Portes du Tarn.
C’est la raison pour laquelle j’ai écrit à Monsieur Ramond, Président du SMIX « Les Portes du Tarn ».
Je ne suis pas certain que le contenu de ce courrier plaise à tout le monde mais il n’a comme seul but de réveiller les consciences pour pouvoir enfin avancer collectivement dans le bon sens sur ce sujet pour l’intérêt de notre territoire.
Voici le texte de mon courrier :

« Portes du Tarn, Avis CNPN : compensation et réduction

Monsieur Le Président,

L’exigence de compensation doit être une opportunité afin de revoir l’essence même de cette ZAC des Portes du Tarn.
Il est encore temps.
Nous savions tous que créer une zone économique d’une telle ampleur était financièrement potentiellement très risqué.
Maintenant, nous savons tous qu’une telle zone ne répond plus ni aux attentes des entreprises (la zone serait un peu plus garnie) ni aux exigences environnementales.

Le CNPN et la DREAL demandent compensation et réduction.
Sûrement après avoir consulté les élus du SMIX, la SPLA « Les Portes du Tarn » a essayé de répondre aux attentes de la DREAL en proposant 27,6 hectares en dehors du périmètre de la ZAC pour un coût de 230 000 €.
Cette somme va se rajouter au montant total des dépenses de la zone. La proposition de la SPLA repose notamment sur une convention sur 25 ans pour 26,8 hectares. La DREAL a accepté ce principe de convention.

Cependant, il me semble qu’une compensation durable voudrait que ces 26,8 hectares ne fassent pas l’objet d’une convention mais d’un achat. Le coût total de cette proposition de compensation avoisinerait alors un minimum de 820 000 €.

Le CNPN, dans son avis du 18 juillet 2019, estime insuffisante la proposition de la SPLA : « La mise en culture de 0.8 hectare de maïs (quel état initial ?) n’apporte à nouveau aucune plus-value, pas plus que la sécurisation sur 25 ans de 27.2 hectares de parcelles agricoles déjà̀ existantes. Les surfaces concernées sont nettement insuffisantes, et le potentiel de plus-value écologique n’est absolument pas démontré́. ». Le CNPN regrette également qu’il n’y ait pas de mesure de réduction.

Monsieur Le Président, puisque la compensation proposée est insuffisante, représente un coût supplémentaire, que les parcelles choisies sont déjà des parcelles identifiées comme agricoles (il ne s’agit donc pas de compensation réelle) et que le CNPN demande une réduction, il serait logique et légitime d’étudier comme solution une réduction du périmètre commercialisable de la ZAC des Portes du Tarn.
Cette compensation-réduction pourrait se faire avec une partie des parcelles déjà achetées par la SPLA dans le périmètre actuel de la ZAC et les parcelles pas encore achetées dans ce même périmètre. Afin de répondre à l’avis du CNPN, cela devrait représenter environ une cinquantaine d’hectares.

Ces parcelles, même si elles sont actuellement soit exploitées par des agriculteurs soit en friche, sont fléchées en AUX dans les PLU. Il s’agit de surfaces cessibles ou à aménager pour la zone. Le passage de ces parcelles en compensation répondrait donc parfaitement aux exigences du CNPN.
Il sera très difficile (et je ne sais pas si c’est juridiquement possible) de trouver en dehors du périmètre de la ZAC des parcelles pour compenser. Si l’on suit l’esprit de l’avis du CNPN, il faudrait alors convertir en agricole ou des parcelles non agricoles donc des parcelles destinées à l’urbanisation ou au développement économique.

J’attire votre attention, Monsieur Le Président, que l’intérêt de réduire le périmètre aménageable de la zone serait multiple : répondre à l’avis du CNPN, ne pas augmenter (et même réduire) le montant total des dépenses, repenser la destination de cette zone afin d’être plus réaliste, tournée vers l’avenir et correspondre enfin aux besoins de notre territoire, revoir l’équilibre financier global.

Il est fort probable qu’il soit nécessaire de revoir le montant des participations de chacun des partenaires dans la participation d’équilibre du SMIX dans ce projet. Ces participations pourraient malheureusement augmenter en raison des erreurs commises par la SPLA (stratégie de commercialisation, approche environnementale,...).

Cela pourrait être l’occasion également de voir enfin la région Occitanie entrer dans le SMIX et la SPLA.
Les réticences des Présidents des communautés sur ce sujet (lié notamment au prix de vente des actions à la région) est, pour moi, purement incompréhensible eu égard à notre situation actuelle.

La participation de la communauté de communes Val’Aïgo devra être revue à la baisse. Cela fait maintenant quelques temps (avant même la signature des nouveaux statuts d unSMIX) que j’alerte sur le fait que la participation de Val’Aïgo a été mal calculée et curieusement acceptée.
Cette participation est surévaluée de plus de 930 000 euros. Malgré mes alertes, il me semble qu’aucune demande officielle de réajustement de cette participation ne vous a été adressée. Il est temps de corriger cette erreur.

De toute façon, la compensation-réduction envisagée va mécaniquement réduire recettes prévisionnelles et dépenses d’aménagement. Cela implique donc un travail important afin de recalculer les participations de chacun et surtout le retour fiscal pour les différentes collectivités. Un partage de la fiscalité globale perçue devra être mis en place en lieu et place du mécanisme actuel où chaque collectivité reçoit uniquement la fiscalité qui est acquittée sur son seul territoire. Ce mécanisme crée quelques distorsions et de fortes contraintes.
Il serait plus simple que chaque euro perçu soit réparti sur la base de 71,5% pour le Tarn et 28,5% pour la Haute-Garonne quelque soit le lieu d’implantation des entreprises.

Enfin, ce sera également l’occasion de sortir du bilan de la zone les investissements hors périmètre et financés par la commune de Saint-Sulpice. Financement attribué à tord à la CCTA dans les statuts du SMIX. C’est bien la commune de Saint-Sulpice qui devra rembourser la dépense prévisionnelle estimée à 4 151 000 € dans les statuts du SMIX. La commune de Saint-Sulpice n’étant pas membre du SMIX, légalement, ces investissements et leur financement ne doivent pas figurer dans le bilan de la zone.

Pour terminer, Monsieur Le Président, je réitère ma demande d’intégrer pleinement et en tant que tel les communes de Saint-Sulpice et de Buzet dans les instances décisionnaires de la zone (SMIX et SPLA). La ou le maire des 2 communes doivent siéger au SMIX avec droit de vote. Les Portes du Tarn, c’est aussi de l’aménagement du territoire.
Cela nécessite un changement des statuts, mais, de toute façon, ces statuts devront être revus en raison des opérations de compensation-réduction, du changement du mécanisme de redistribution des recettes fiscales et de l’arrivée espérée de la région Occitanie (dans le SMIX et dans la SPLA).

Je vous rappelle qu’à ce jour, la commune de Buzet reste propriétaire de terrains dans le périmètre de la zone. Sur une partie de ces terrains, il était prévu l’implantation de Terra 2. Nous avons formulé, à différentes reprises, nos réserves concernant l’implantation de logistique à grande échelle aux Portes du Tarn. Bien que nous comprenions qu’il faille prendre en compte l’avis de la CNPN et de la DREAL, je regrette que ces avis soient plus important à vos yeux que l’avis du Conseil Municipal de Buzet. Il en va sûrement de la survie de la ZAC. À ce jour, aucun planning ni dépenses prévisionnelles n’ont été formulés afin de répondre aux réserves de notre Conseil Municipal. Une des raisons avancées : vos demandes sont hors périmètre de la zone. Les compensations envisagées par la SPLA sont pourtant elles aussi hors périmètre.

J’ai subi certaines pressions et quelques « engagements » ou volontés d’avancer afin que certaines situations évoluent (évolution des statuts du smix, prise en compte des réserves du Conseil Municipal de Buzet, signature d’entreprise....) m’ont été formulés afin que je signe le permis de construire Terra 2 (PC). Pour l’instant, je n’ai rien vu de concret et finalement j’ai plutôt noté un recul...
Nous savons qu’à différents niveaux, un tel projet est nuisible pour l’équilibre de notre commune, ne répond pas aux besoins de notre territoire et changera fortement l’identité de Buzet (le poumon vert du Nord-Est toulousain sur lequel nous aurions pu capitaliser afin d’attirer des entreprises s’effacera pour devenir la zone logistique de la métropole toulousaine).
J’ai signé ce PC car je n’avais aucune raison motivée d’urbanisme de ne pas le faire.

Seule une opposition à ce projet de la part de nos élus qui siègent au SMIX aurait pu éviter que JMG Partners dépose ce PC. Ce projet a été désiré par nos élus départementaux et intercommunaux.

De plus, je ne voulais pas que Buzet soit le bouc-émissaire de l’échec des Portes du Tarn et donc le responsable des pertes financières à assumer.

Toutefois, j’ai signé ce PC car les travaux étaient conditionnés par l’obtention de l’autorisation environnementale. J’ai estimé que cette obtention d’autorisation serait très difficile à acquérir sans compensation significative.
Il s’avère maintenant que cette obtention d’autorisation passe par une compensation-réduction importante et que ce projet se trouve sur des terrains non encore achetés par la SPLA et bien trop proches de la haie à protéger.

Dans ces conditions, il semble très difficile qu’un tel projet puisse se concevoir à cet endroit. Cela suppose donc un changement de lieu d’implantation et le dépôt d’un nouveau permis de construire (PC).
Heureusement pour JMG Partners, elle n’a pas encore acheté les terrains. Deux raisons à cela : en toute logique elle attendait l’obtention définitive du PC et la commune de Buzet est encore propriétaire d’une partie des terrains.

En début d’année 2018, la SPLA a indiqué au Président du Conseil d’État, par le biais de ces conseils, qu’elle avait signé, avec JMG Partners, une promesse de vente en novembre 2016. Promesse de vente signée par votre prédécesseur pour des terrains dont la SPLA n’était pas propriétaire. Je ne sais pas, Monsieur Le Président, ce que vaut cette promesse de vente.

Contrairement à ce que vous avez pu nous dire, en début d’année, lorsque vous êtes venu échanger avec l’équipe municipale de Buzet et compte tenu de vos dernières déclarations lors de l’inauguration des jardins partagés, je ne crois plus que votre volonté soit que le projet Terra 2 soit le seul projet logistique de la zone des Portes du Tarn.

Ce n’est malheureusement plus une question de volonté mais une question de nécessité. Remplir cette zone : une nécessité financière et politique.
Il est urgent de sortir de cette spirale négative, le politique ne peut construire avec le pistolet sur la tempe !!

Si les difficultés actuelles sont surmontées, en toute logique, d’autres sociétés de logistique vont s’intéresser aux Portes du Tarn. Le risque d’une zone des Portes du Tarn tournée vers le tout logistique, en raison notamment des risques financiers liés aux difficultés de commercialisation, est très important.

Revenons sur la demande de compensation-réduction.

Les mots sont une chose mais ils ont des conséquences directes en terme de chiffres.
Nous ne savons pas quel niveau de compensation-réduction pourra satisfaire les experts du CNPN : 30, 40, 50 hectares ?

Monsieur le Président, vous trouverez ci-dessous quelles pourraient être les nouvelles recettes et dépenses prévisionnelles, les nouvelles participations des collectivités en fonction de la nouvelle durée de la ZAC pour une réduction de 50 hectares.
Il ne s’agit que d’un calcul rapide avec les données en ma possession, un simple exemple juste pour nourrir la réflexion. Il faudra le revoir plus précisément mais que cela soit 30, 40 ou 50 hectares, repenser, redessiner la ZAC sera inévitable.

Premier changement : la durée de la zone

La durée de la ZAC a été augmenté de 2 ans alors qu’officiellement tout allait bien. Ce n’est donc pas choquant, compte tenu du contexte, que cette durée soit augmentée de 2 ans voire 3 ans : donc fin prévue en 2044 ou 2045. Toutes les collectivités rembourseraient jusqu’au terme. Ce n’est pas le cas actuellement.

Repenser la zone et la redessiner seront une priorité afin de permettre la commercialisation de lots plus petits. En attirant un profil différent d’entreprises, cela nous permettrait de voir mécaniquement le prix de vente moyen au m2 augmenter : objectif 32 € contre 31,68 € actuellement.
Redéfinir et redessiner la zone, c’est l’occasion de gagner en lucidité : la partie dédiée au commerce devra être revue à la baisse car elle n’est pas en adéquation avec les besoins de notre territoire, correspond à une vision désormais dépassée et pourrait fragiliser ce qui existe sur nos territoires. Il s’agissait de plus de 20 hectares avec un prix de vente prévisionnel moyen à plus de 60 € le m2. À moins de connaître qui est le prospect intéressé (....), il sera très difficile d’atteindre l’objectif en terme de surface et de prix.

En réduisant de 45 hectares la surface cessible de la ZAC, nous pourrions avoir un objectif de cessions qui s’élèverait à 25,92 millions contre 39,92 millions actuellement. Perte de 14 millions de recettes prévisionnelles..... Mais ce montant de 39,92 millions était-il vraiment réaliste ?

Les dépenses resteraient inchangées : un équilibre devra être trouvé entre les voies qu’il n’y aura plus à créer compte tenu de la diminution de la surface cessible et les voies à créer en raison de la diminution de la surface des lots.

Il faudra également recalculer le retour sur investissement. À ce stade, celui-ci est très difficile à chiffrer car le profil des sociétés susceptibles de s’installer sur la nouvelle zone des PDT est à redéfinir.
Bien entendu, afin d’obtenir un retour sur investissement plus rapidement, une solution longuement redoutée risque d’être étudiée : le passage de certains terrains en terrains d’habitation... Très difficile car ces habitations seraient proches du barreau routier et il faudrait revoir le cahier des charges de la ZAC.

Les participations des différentes collectivités changent

La participation d’équilibre du SMIX augmente de 14 millions. La répartition entre chacune des collectivités se fera de la façon suivante :

CD81 : 47,27%
CD31 : 18,84%
CCTA : 24,23%
Val’Aïgo : 9,65%

Pour Val’Aïgo, la participation passerait de 3,924 millions à 5,275 millions. La participation erronée actuellement dans les statuts est de 4,856 millions. Val’Aïgo a accepté de payer en moyenne par an : 202 350 €.
Si la durée de la zone est allongée de 2 ans, compte tenu du contexte, cette participation annuelle moyenne avec les chiffres de participation corrects (sans prise en compte de Saint-Sulpice) : 5,275 / 28 = 202 890 €
Si la durée de la zone est allongée de 3 ans, compte tenu du contexte, cette participation annuelle moyenne avec les chiffres de participation corrects (sans prise en compte de Saint-Sulpice) : 5,275 / 29 = 181 901 €

Pour la CCTA :
Augmentation de la participation : + 3 392 200 € soit un total corrigé (sans prise en compte de Saint-Sulpice) : 13 244 671 €.
Si la durée de la zone est allongée de 2 ans, compte tenu du contexte, cette participation annuelle moyenne avec les chiffres de participation corrects (sans prise en compte de Saint-Sulpice) : 13 244 671 / 33 = 401 354 €
Allongement de 3 ans : 13 244 671 / 34 = 389 549 €
Contre actuellement : 9 852 471 / 30 = 328 416 €

Les départements :

Pour le CD81 : + 6 617 800 €
Pour le CD31 : + 2 637 600 €

CD31 : nouvelle participation 10 298 600 € (contre 7 661 000 €)
En allongeant de 2 ans la durée de la zone, la participation annuelle moyenne du CD31 passe à : 396 100 € contre 319 208 € actuellement.
En allongeant de 3 ans la durée de la zone, la participation annuelle moyenne du CD31 passe à : 381 430 € contre 319 208 € actuellement.

CD81 : nouvelle participation 10 837 000 € (contre 4 219 200 €) + 15 millions d’échangeur et barreau
En allongeant de 2 ans la durée de la zone, la participation annuelle moyenne du CD81 passe à : 387 036 € contre 183 443 € actuellement.
En allongeant de 3 ans la durée de la zone, la participation annuelle moyenne du CD31 passe à : 373 690 € contre 183 443 € actuellement.

Ces différentes participations seront revues à la baisse avec l’entrée de la région Occitanie dans le SMIX « Les Portes du Tarn ». Logiquement, les conseils départementaux devraient voir baisser leurs participations de façon plus importante en pourcentage que celles des intercommunalités.

Monsieur Le Président, il est grand temps de travailler lucidement sur l’avenir de cette zone des Portes du Tarn.
En bureau Val’Aïgo, j’ai demandé que le cabinet retenu pour une analyse financière de la communauté Val’Aïgo se penche également sur la zone des Portes du Tarn. Le bureau a accepté ma demande.
J’ai cru comprendre qu’une autre étude a été demandée à un autre cabinet d’analyse par la CCTA ou le département du Tarn.
Deux cabinets vont donc travailler sur le sujet et nous croiserons les résultats.

Je crois encore, Monsieur Le Président, que de belles choses peuvent se faire dans cette zone des Portes du Tarn mais cela ne passe sûrement pas par de la logistique à grande échelle.

Copie :
Monsieur le Préfet de Région
Monsieur le Préfet de la Haute-Garonne
Monsieur le Préfet du Tarn
Madame la Présidente de la région Occitanie, Carole Delga
Monsieur Le Président du département de la Haute-Garonne, Georges Méric
Monsieur Le Président de la CCTA, Jean-Pierre Bonhomme
Monsieur Le Président de Val’Aïgo, Jean-Marc Dumoulin
Madame La Sénatrice, Françoise Laborde »8